В настоящее время самым эффективным механизмом управления общим имуществом в многоквартирном доме является осуществление такого управления с помощью объединения совладельцев ОСМД. Какие шаги им необходимо сделать, чтобы решиться на создание ОСМД, с чем им придется встретиться мы обсуждали за "круглым столом", который состоялся в Сокальской городском совете с участием городского головы Вадима КОНДРАТЮКА, заместителя городского головы Сергея МАРЧУКА, начальника юридического отдела Кристины ЧЕРНЯВСКОЙ, ведущего инженера жилищного фонда МКП "Сокальжитлокомунсервіс" Галины РЕКУС, депутат Сокальской городского совета, члена инициативной группы по созданию ОСМД в доме №44 по ул. Героев УПА Юрия РЫЖКО и председателя ОСМД по вул. Героев УПА, 51 Александра МЕЛЬНИЧУКА.
Кристина ЧЕРНЯВСКАЯ,
начальник юридического отдела:
— Порядок создания ОСМД подробно описан в Законе Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" от 29.11.2001 г. № 2866III (далее Закон № 2866). Стоит сделать оговорку о том, что 14.05.2015 г. Закона № 2866 внесены изменения, поэтому, хотя Закон и действует с 2001 года, но с мая 2015 года вступила в силу обновленная процедура создания ОСМД. Однако она еще недостаточно апробирована на практике. Но однозначно перед тем как брать на баланс нужно вымагать ремонта. Например, где нужно заменить кирпич. Много домов в Сокале построены из белого силикатного кирпича. Некоторым необходима достройка. Лучший предлагает компания Купол. На сайте компании http://kupoll.com.ua более подробная информация о предложениях белого силикатного кирпича.
Создание ОСМД включает следующие шаги: создание инициативной группы; формирование реестра совладельцев; созыв учредительного собрания; подготовка проекта Устава ОСМД; проведение учредительного собрания; проведение письменного опроса (при необходимости); государственная регистрация ОСМД. В одном доме может быть создано только одно ОСМД.
Чтобы создать ОСМД, на первом этапе формируем инициативную группу, минимальная численность которой 3 человека. В ее состав имеют право войти только собственники квартир или нежилых помещений в многоквартирном доме. Основной целью инициативной группы является созыв учредительного собрания, а также подготовительная разъяснительная работа, подготовка проектов документов для рассмотрения на учредительном собрании, запрос в Госреестр прав и прочее. Для этого инициативная группа должна назначить дату, время и конкретное место проведения учредительного собрания.
Следующим шагом должно быть формирование инициативной группой реестра совладельцев. Без наличия данных о всех совладельцев инициативная группа не будет иметь возможности в законный способ организовать проведение учредительного собрания.
Поясняем почему. Вопервых, каждый совладелец имеет право быть уведомленным и участвовать в сборах, поэтому нарушение такого права уже противоречит закону. Вовторых, согласно ч. 9 ст. 6 Закона №2866, решение о создании ОСМД, как и решение других вопросов, рассматриваемых учредительным собранием, будет считаться принятым, если за него проголосовало более половины общего количества всех совладельцев. Именно владельцев и совладельцев!!!
О дате проведения учредительного собрания инициативная группа обязана проинформировать каждого совладельца не менее, чем за 14 дней до определенной даты. Сообщение должно быть оформлено в письменной форме.
Законом предусмотрено два способа передачи уведомления сособственнику о учредительное собрание: вручить "в руки" под расписку или направив по почте (заказным письмом).
Нарушение процедурной нормы относительно уведомления всех совладельцев может оказаться основанием для судебного обжалования государственной регистрации ОСМД.
Инициативная группа должна четко разработать повестку дня учредительного собрания. Следующим этапом в создании ОСМД является проведение самих учредительного собрания. Собрание ведет председатель, который избирается большинством голосов присутствующих собственников или их представителей. На учредительном собрании необходимо организовать подсчет голосов.
Решения на учредительном собрании принимается путем поименного голосования. Каждый совладелец (его представитель) при голосовании имеет количество голосов, пропорциональное доли общей площади квартиры или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.
Решение считается принятым, если за него проголосовало более половины общего количества всех совладельцев. Решение оформляется личной подписью каждого, кто проголосовал, с указанием результата голосования "за" или "против".
Одновременно с принятием решения о создании ОСМД учредительное собрание утверждает его устав, но проект этого документа рекомендую подготовить и проработать заблаговременно. Устав в двух экземплярах подписывать председатель учредительного собрания или любое другое уполномоченное собранием лицо, подпись на уставе надо заверить нотариально. Устав ОСМД должно соответствовать требованиям, предусмотренным Законом № 2866. Устав является учредительным документом ОСМД. Есть перечень данных, которые обязательно должны указываться в уставе: название и местонахождение объединения; цель создания, задачи и предмет деятельности объединения, которое согласно закону создается для обеспечения и защиты прав совладельцев и соблюдения их обязанностей, надлежащего содержания и использования общего имущества, обеспечения своевременного поступления средств для уплаты всех платежей, предусмотренных законодательством и уставными документами.
Уставные органы объединения имеют полномочия и порядок формирования, порядок созыва и проведения общего собрания; периодичность их проведения; порядок голосования и принятия решений на них; перечень вопросов, для решения которых требуется квалифицированное большинство голосов; источники финансирования, порядок использования имущества и средств объединения; порядок принятия сметы, создания и использования фондов объединения, включая резервные, а также порядок оплаты общих расходов; перечень вопросов, которые могут решаться собранием представителей; права и обязанности совладельцев; ответственность за нарушение устава и решений уставных органов; порядок внесения изменений в устав; основания и порядок ликвидации, реорганизации (слияния, разделения) объединения и решения имущественных вопросов, связанных с этим.
Обращаю ваше внимание на то, что отсутствие хотя бы одного из приведенных выше условий в уставе может привести к отказу в государственной регистрации ОСМД.
Моментом, с которого ОСМД считается созданным, является не принятие решения учредительным собранием о его создании, а государственная регистрация объединения. Поэтому государственная регистрация юридического лица последний этап в процедуре создания ОСМД.
Согласно Закону Украины "О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц предпринимателей", для проведения государственной регистрации ОСМД как юридического лица уполномоченный учредительным собранием лицу необходимо обратиться к государственному регистратору и уточнить у него перечень документов, необходимых для проведения регистрации.
Бывший балансодержатель многоквартирного дома, в нашем случае это КП "Сокальжитлокомунсервіс", после государственной регистрации ОСМД, в течение трех месяцев должно передать ОСМД экземпляр технической и другой предусмотренной законодательством документации на дом, а также документ, на основании которого многоквартирный дом принят в эксплуатацию, технический паспорт и планы инженерных сетей (если такие документы находятся на хранении у коммунального предприятия).
Итак, как видим, процесс создания ОСМД не является сложным. Основное это желание создать такое объединение. Конечно, создание ОСМД влечет за собой большое преимущество в предоставлении качественных услуг, эффективности управления, эффективном планировании.
Вадим КОНДРАТЮК, городской председатель Сокаля:
Сейчас идет процесс создания ОСМД. Поэтому по инициативе Сокальского городского совета проводились совещания, на которых были соответствующие специалисты, юристы, представители коммунального предприятия, которые разъясняли жителям многоквартирных домов, порядок создания ОСМД. Шла речь о юридическую и хозяйственную стороны этого процесса. Жаль, что на встрече не было много людей, которые вскоре столкнутся с этой проблемой. Убежден, что те ОСМД, которые уже созданы в Сокале, имеющие определенный опыт работы, наработки, и от них тоже можно было поучиться. Сокальская городской совет поддерживает такие объединения, готова им помочь и хочет привлечь к решению общих хозяйственных проблем города. Например, я считаю, из руководителей ОСМД, которые уже есть, и которые в будущем будут выбраны, стоит создать совет, ее голова сможет присутствовать на заседаниях исполкома, иметь совещательный голос и ориентироваться в вопросах, которые рассматриваются в городе. Знаю, что жители дома №51 решили от подъездов положить тротуар. При перевыполнении бюджета мы сможем этому ОСМД помочь средствами. Всех жителей многоэтажек, которые решили создать ОСМД, направляю к председателю ОСМД дома №51 по ул. Героев УПА Александра Мельничука, чтобы он поделился опытом, рассказал, что удалось уже сделать. Считаю, что ОСМД-это возможность для жителей многоквартирных домов стать настоящими хозяевами в своем доме. И уже те деньги, которые они аккумулируют как плату за коммунальные услуги, смогут использовать на свое усмотрение, в первую очередь на те направления, которые наиболее нужны в этом доме.
Галина РЕКУС, куратор по созданию ОСМД в г. Сокаль, ведущий инженер жилищного фонда МКП "Сокальжитлокомунсервіс":
Закон Украины "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" направлен на урегулирование ситуации с предоставления услуг в многоквартирных домах, должна обеспечить эффективное управление, содержание и эксплуатацию многоквартирных домов, будет способствовать развитию рынка услуг в жилищной сфере. Закон не ликвидирует Жэки, как обслуживающие компании, а лишь выводит их в конкурентную среду. Также Закон ни в коем случае не заставляет совладельцев менять ЖЭК на другую обслуживающую компанию. Он только дает право жильцам выбирать кто и на каких принципах будет управлять их имуществом. Если всех совладельцев дома удовлетворяет работа Жэка, как управляющего, они и дальше могут пользоваться его услугами.
Сейчас в Сокале уже создано десять ОСМД. Сюда входят как новые дома, которые были сданы в эксплуатацию, так и бывшие кооперативные и те, которые стояли на балансе МКП "Сокальжитлокомунсервіс", а теперь создали ОСМД. Такие объединения у нас уже есть по улицам Гагарина, Героев УПА, Шептицкого, Стуса…
Как же сотрудничает МКП "Сокальжитлокомунсервіс и ОСМД? Мы заключили с ними соглашения о вывозе твердых бытовых отходов. Несколько подробнее хочу остановиться на работе объединения совладельцев дома №51, где головой Александр Мельничук, который тесно сотрудничает с нашим коммунальным предприятием, и к нему за опытом приходят те, которые хотят создать ОСМД. Господин Александр радеет за благоустройство дома, чистоту. Правда, очень многое зависит и от самих жителей. Здесь есть 60 квартир и жители активные, инициативные и неравнодушные, болеющие за свой дом. Теперь они являются совладельцами подвалов, лестничных клеток, кровли…
Сейчас на основании Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" уже готовы создавать ОСМД такие дома: по ул. Героев УПА №№44, 27, 41,42 по вул. Шептицкого №№111, 149, 151, 153, 155, 155А, по вул. Мишуги №4. У жителей есть немало вопросов. В частности, которые касаются создания одного ОСМД на несколько домов, если есть общая придомовая территория, общие коммуникации. Закон позволяет создавать одно ОСМД на несколько домов. В каждом доме должна быть отдельная инициативная группа, и все они должны быть объединены общими принципами. Голосование по созданию ОСМД проводится по каждому дому в частности. У нас уже есть такой пример, по вул. Шептицкого пять домов хотят создать одно ОСМД. А юридический адрес необходимо обсуждать с государственным регистратором или нотариусом, одну, общую для всех домов. Например, если дом п'ятиквартирний,то у них не будет много средств на решение своих проблем. А еще должны идти средства на минимальную заработную плату председателю ОСМД. Тогда они могут на основе общего собрания в протоколе указать, что решили содержать дом собственными силами и имеют ответственное лицо, которое уполномочили заключать сделки. Пока еще не узаконен механизм конкурса на должность управителя того или иного дома. Управляющим может быть физическое лицо или коммунальное или частное предприятие, предоставляющие услугу по содержанию домов и придомовых территорий, обслуживание сетей. Этот закон принят для того, чтобы ликвидировать жилищнокоммунальные предприятия, а наоборот, побуждать к созданию новых, чтобы была здоровая конкуренция, а как результат предоставления качественных услуг. Председатель ОСМД не обязательно должен быть жителем того дома. Если жители дома не хотят регистрироваться как юридическое лицо, и чтобы городской совет назначил им управляющего, то могут выбрать вариант самостоятельного управления домом. Такое решение утверждается в протоколе на общем собрании жильцов и сообщается об этом городской совет. Также есть новый порядок снятие домов с баланса МКП "Житлокомунсервіс".
Вот жители дома решили создать ОСМД, но волнуются, потому что у них есть по несколько должников, которые имеют большой долг за коммунальные услуги, Закон гласит, что все вопросы с должниками нужно решать в судебном порядке, а ОСМД не отвечает за долги того или иного лица. Долги то проблема предприятия, которому они задолжали. И тогда эти предприятия подают в суд или же заключают договоры реструктуризации долга, об этом сообщают председателей ОСМД.
Александр МЕЛЬНИЧУК, председатель ОСМД дома №51 по ул. Героев УПА:
В нашей работе очень многое зависит от инициативной группы, если там собрались активные, неравнодушные люди, то и дела пойдут хорошо. Наше ОСМД создано 11 октября 2011 года. За это время поменяли трубы в подвалах, сделали новую крышу, ремонты в подъездах, установили входные металлические двери с домофонами, и пластиковые двери при входе в подъезды, чтобы тепло сохранялось, фасад обновили. В каждом подъезде есть представитель, который входит в домовой комитет. И время от времени, когда назревают какие-то проблемы, которые надо решить, мы собираемся, обсуждаем этот вопрос и куда наиболее целесообразно вложить средства. Наши жители платят 1 грн. 64 коп. за кв.м площади. С этих денег оплачиваем общее освещение, домофоны. В среднем, например, за 2 комнату квартиру 117 грн. в месяц. У нас есть люди, которые могут наперед всю сумму за год заплатить. Правда, в нее не входит вывоз мусора. Это еще по 8 грн. за человека. Положительный момент ОСМД в том, что все средства, которые платят жители на счет ОСМД, используются только для нужд нашего дома.
Юрий РЫЖОК, депутат Сокальской городского совета:
В некоторых домах действительно складывается такая ситуация, что мешканціпенсіонери не хотят возглавлять ОСМД, а молодежь нет времени, тогда, очевидно, целесообразно нанять управляющего.
Относительно придомовой территории. Не имеет пока четко указанных границ. Очевидно, необходимо провести соответствующие замеры и каждом доме или нескольким узаконить территорию. ОСМД сможет делать акт на эту землю, и на свое усмотрение распоряжаться ею. Тогда жители домов смогут сделать возле дома заездные кармашки, детские площадки, клумбы, возможно, избавимся от этой "традиции" сажать у стен дома грядки, где бегают коты, собаки… Это не эстетично и не гигиенично. Конечно, чтобы возле дома был порядок, и все были довольны, совет ОСМД должен искать компромисс, чтобы прийти к общему согласию.
Сергей МАРЧУК, заместитель городского головы:
Если, особенно в веснянолітню время, пройтись возле некоторых многоэтажек, то сразу заметно, где активно работает домовый комитет. Там в подъездах добротные двери, лавочки покрашены, красивые цветочные клумбы у входа в каждый подъезд. Видно, что люди заботятся, чтобы на их придомовой территории был порядок. Большую роль в благоустройстве придомовой территории играют сами жители. Практику работы придомовых комитетов ввел МКП "Сокальжитлокомунсервіс".
Если жители многоквартирных домов решили самостоятельно тратить средства на нужды дома и создать ОСМД, в этом им помогут в Сокальской городском совете и МКП "Сокальжитлокомунсервіс".
Оксана ПРОЦ
Фото автора.
