РАСШИРИТЬ Земельный участок (пай) теперь можно продавать и покупать. Под запретом остаются купля-продажа государственных и коммунальных сельскохозяйственных земель. С 1 июля 2021 года по 2024 год право на приобретение имеют только физические лица – до 100 га в одни руки. С 2024 года землю смогут покупать и юридические лица. Ограничение – 10 тыс га в одни руки. Иностранцы смогут покупать украинские земли только после принятия решения на общенациональном референдуме. По закону приоритетное право на покупку имеет арендатор земельного участка.
2. С чего нужно начинать продавцу
Первое: нужно проверить наличие документов, удостоверяющих право собственности. Право на земельный участок может удостоверяться следующими документами:
✔ Государственный акт на право собственности на земельный участок (издавался в 1992-2012).
✔ Выписка (свидетельство) из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (выдавался в 2013-2015).
✔ Выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество (выдается с 2016).
Второе: проверить наличие своего земельного участка на Публичной кадастровой карте по кадастровому номеру (бесплатно на map.land.gov.ua).
Третье: проверить, зарегистрированы ли на земельный участок вещные права. Это можно сделать через Кабинет электронных сервисов Министерства юстиции.
3. Что делать, если нет кадастрового номера
Если номера нет, следует обратиться к сертифицированной землеустроительной организации, которая должна разработать техническую документацию по установлению границ участка. После регистрации участка в кадастре следует зарегистрировать вещные права на земельный участок.
4. Какие документы необходимы для сделки
Документы подтверждающие право собственности на земельную.
Выдержка из Государственного земельного кадастра (можно получить у нотариуса).
Выписка из Государственного реестра прав (можно получить у нотариуса).
Выписка из технической документации о нормативной денежной оценке (можно получить в «Действии», на сайте Госгеокадастра или в ЦНАП)
Паспорта и регистрационные номера учетной карточки налогоплательщика (идентификационные номера) сторон договора.
Отчет об экспертной денежной оценке земельного участка (можно получить через онлайн-сервис Фонда госимущества (бесплатно) или заказать у оценщика (платно).
Если договор будет заключаться по доверенности, необходимо иметь такую доверенность, паспорт и ИНН.
Согласие супруга на заключение договора, свидетельство о браке или свидетельство о расторжении брака.
Для заключения сделки требуется банковский счет (оплата производится в безналичной форме).
5. Кто занимается оформлением сделки
Главный в оформлении сделки – нотариус. Он проверит документы и поможет оформить их. Цена услуг зависит от стоимости услуг нотариуса.
6. Кто оплачивает услуги нотариуса: продавец или покупатель
Услуги нотариуса оплачиваются по договоренности сторон. Чаще стороны делят расходы пополам.
7. Какие действия должен совершить нотариус
Первое: проверить, есть ли ограничения на имущество: уплатил ли продавец штрафы, нет ли его в реестре должников, не является ли он должником перед государством или третьими лицами, нет ли открытых уголовных дел в отношении него.
Второе: проверить, зарегистрированы ли права собственности продавца в реестре прав на соответствующий участок, есть ли он в земельном кадастре.
Третье: зарегистрировать намерение продажи участка в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, если участок находится в аренде. В противном случае регистрировать намерение и совершать следующие перечисленные действия не нужно.
Четвертое: уведомить письмо арендатора о намерении собственника продать земельный участок.
Пятое: подготовить проект сделки купли-продажи земельного участка.
Шестое: нотариус должен задокументировать письменный ответ арендатора по поводу желания воспользоваться преимущественным правом.
8. Сколько времени длится оформление сделки
От нескольких часов до одного рабочего дня. Если земельный участок находится в аренде, то следует добавить более двух месяцев (время на официальную переписку с лицом преимущественного права).
9. Как определить цену земельного участка
Цену устанавливает продавец. Ориентир – нормативно-денежная оценка (НГО). Это не рыночная цена, но по закону – это порог, ниже которого земля стоить не может.
Сориентироваться по ценам на землю можно на сайте: «Земельный мониторинг» Госгеокадастра (ведомство ежедневно публикует на своем сайте информацию о заключенных соглашениях по регионам), а также просмотреть сайты объявлений.
10. Можно ли продать землю, находящуюся в аренде
Если участок находится в аренде, то арендатору (имеющему преимущественное право на приобретение участка) нужно сообщить о желании его продать. Это делается из-за нотариуса. Если арендатор не согласится купить участок, может передать свое преимущественное право купить участок другому лицу.
11. Может ли арендатор заблокировать продажу участка
Заблокировать сделку по продаже участка арендатор не сможет. Однако он имеет преимущественное право на его приобретение. Используя это право, он может затянуть покупку до двух месяцев.
12. Как узнать, что у вашего арендатора есть преимущественное право
Тут нужно различать реальность контракта аренды и реальность права аренды. Налично