Принятие законопроекта № 2178-10 в первом о чтении лишь подтвердило готовность правительства решить проблему с оборотом земли. Это — фактически сигнал всем заинтересованным сторонам о том, что существующее положение дел не удовлетворяет ни правительство, ни международных кредиторов, пора серьезно сесть за стол переговоров и договариваться о правилах игры.
С одной стороны, объективные условия для цивилизованного оборота земли еще не созданы – инвентаризация земель по вине Держгеокадастру не завершена, формирование дееспособных, то есть способных осуществлять сопровождение такого обращения объединенных территориальных общин тоже далека от успешного финиша. Также не созданы устойчивые вот коррупционной эрозии государственные органы в лице префектов, а без них Украина остается неофеодальной стране, где подкупе государственных чиновников местными князьками происходит чуть ли не на второй день после их назначения. Банковские ставки по кредитам практически не доступны. Судебная система не гарантирует защиту права собственности.
С другой стороны, экстенсивное развитие сельского хозяйства, ориентированное на быстрое возвращение вложенных средств, уже не удовлетворяет ни фермеров, ни крупных агропроизводителей. Ведь такие затратные и долговременные проекты, как садоводство юридически защищены тогда, когда земля оформлена на правах собственности, а не аренды. И не спасает даже такая скрытая форма продажи, как аренда на 49 лет, ведь основан для его расторжения можно найти достаточно. Совокупный бизнес, такой как первичная переработка артели продукции тоже требует определенности с поставкой сырья. И если крупные молочные предприятия решают эту проблему, покупая молоко из нескольких областей, то производство продукции массового потребления, например изделия из козьего или овечьего сыра, эффективное на маленьких заводах, основанных на семейном труде. И наличие земли, занятой под сенокосы, для выпаса скота – вопрос договоренностей с рядом фермеров, которые обеспечивают севооборот. Устойчивость и постоянство таких отношений зависит от права собственности на землю. Эксплуатация земель государственной собственности есть тоже далека от уровня эффективности, который мог бы быть, если бы земля была в частной собственности. Опять же, формирование органов публичной власти на новой территориальной основе прогнозируется до конца 2020 года, как раз тогда когда и запланирован запуск рынка земли. Постепенное, но неуклонное снижение учетной ставки Нацбанка, как свидетельство усиления устойчивости банковской системы, вселяет надежду на то, что кредитование сельскохозяйственного сектора через доступные кредиты к концу 2020 года станет более привлекательным.
Какие же исходные интересы участников рынка. Продавцы – физические лица, получившие право собственности в 90 годы, за двадцать лет поняли, что земля, стала не столько товаром, сколько капиталом, который обеспечивает, хоть и небольшой, зато постоянный доход крестьянам, практически как дополнительную форму социальной помощи. Если сразу после распаевания ли не 80% новых владельцев земли были готовы ее продать, то сейчас таких в десять раз меньше, что дает определенную гарантию, что рынок не упадет после его открытия. Государство заинтересовано в продаже своей доли хотя бы для того, чтобы решить хронические проблемы с бюджетом. Фермеры морально созрели к тому, что землю придется выкупать, однако не имеют достаточно оборотных средств, чтобы конкурировать с агрохолдингами. Последние могут себе позволит потягиваться на земельных аукционах с другими реальными участниками земельного рынка, однако бессильны перед отечественными олигархами, которые надеются на спекулятивные операции. Опять же любимая игра в монополизм с постоянным шантажом государства – характерная черта эпохи становления капитализма. Отбеливание задекларированных денег, которые не могут быть подтверждены документами, через покупку земли – тоже привлекательное вложение для коррупционеров, однако им трудно будет тягаться с профессиональными спекулянтами. Иностранный капитал не против выйти на земельный рынок в Украине, однако готовность эго покупать землю по заоблачным ценам очень преувеличена. Скорее, речь идет об обеспечении стабильное экспорта необработанной артели продукции с Украины, на экономических картах мира определена именно как сырьевой придаток в распределении труда и капитала.
Вот того, каким образом будет запущен рынок земли зависит будущая картина Украины. Если отпустить рынок в свободную конкуренцию, вскоре мы получим схему расселения, аналогичную тому, которая есть в Аргентине – 5% жителей страны проживает в сельской местности, остальные обезземелених бывших крестьян ютятся в трущобах больших городов, создавая мощное социальное давление. Сельскохозяйственный сектор выглядит как достаточно эффективный, однако несколько мощных агрохолдингов серьезно шантажируют государство, угрожая продуктовой безопасностью. Европейский рынок множества фермеров с относительно небольшим семейным бизнесом имеет меньшую производительность, однако хорошо подпитывает социальную инфраструктуру в сельской местности. Европейский пример для Украины представляется более приемлемым, учитывая хотя бы то, что страна переживает серьезный демографический кризис. Она может быть остановлена стимулированием рождаемости прежде всего в сельской местности, где нет проблемы с жильем, однако высокий уровень безработицы. Децентрализация позволяет стимулировать создание рабочих мест в городках и поселках, фермерское хозяйство как правило, использует местных крестьян.
Можно ли удовлетворить интересы всех этих участников рынка земли? Как и любой первичный рынок, он не может быть сразу чисто конкурентным. Это уже после последующих перепродажи включаются механизмы балансировки спроса и предложения. Применение же механизмов государственного регулирования на первичном рынке во многих случаях является оправданным. Следует напомнить, что владельцы паев получили практически бесплатно, поэтому психологически готовы распрощаться с ними. Это в странах Восточной Европы во время приватизации имущество отдавали бесплатно только в рамках реституции. Другие же лица, которые не имели подтверждающих документов на землю имения, реквизированные во времена коллективизации, покупали их, хоть и за относительно небольшую цену. Опыт ваучеризации в Украине начала 90-х пос отрицательный сигнал – средний класс собственников не сформировался. Поэтому психологически люди воспринимающие открытую продажи земли, как скрытую форму грабежа. Отсутствие государственного сопровождения процедур покупки-продажи в сочетании со слабой судебной системой не дает гарантии ни покупателям ни продавцам, что не появятся третьи лица, которые предъявят «предложения, от которых нельзя отказаться». Нейтрализация арендаторов и арендодателей может происходить также по банальной схеме – выкупа по высокой цене земельного участка, которая перекрывает доступ для арендатора в другой части поля, которую он обрабатывает. Конечно цена этой части земли упадет и рейдер ее выкупит за бесценок.
Поэтому государственное регулирование может выглядеть предложения как покупателям, так и продавцам цены, которая выглядит справедливой для сторон. Это может быть нормативная оценка земли. Конечно, продавцы могут утверждать, что цена низкая, однако выход на аукционы может выглядеть для них достаточно привлекательным. Для фермеров выиграть аукцион против агрохолдинга тоже является весьма проблематичным. Поэтому он скорее согласится заплатит фиксированную цену, установленную государством.
Следует установить максимальную площадь, в рамках которой могут осуществляться операции купли-продажи по фиксированной цене. Это может быть максимальная площадь, которую в состоянии самостоятельно обработать фермерская семья. Это около 300 га. Следует установить, что право выкупа в пределах такой площади одним массивом могут только физические и юридические лица, которые фактически арендуют ее в течение последних трех лет, то есть подтвердили серьезность своих намерений работать на земле. Такое право должно быть также и для сельскохозяйственных предприятий, для того, чтобы условия для всех покупателей были одинаковые, хотя, конечно, 300 га для них является мизерной площадью. Остальное могут докупит на земельных аукционах, которые целесообразно запустит не ранее двух лет после запуска периода рынке по фиксированной цене.
Конечно, нормативная оценка земли будет меняться, исходя из изменений параметров, по которым она вычисляется, прежде всего, дохода, который снимается с земли. Однако ожидается, что она будет меняться достаточно медленно, что позволит успокоиться рынка после его запуска. Регулирование спроса-предложения лучше всего было бы осуществлять через Земельный банк, хотя доверие к такому инструмента выглядит не очень высокой. Но во всяком случае контроль за процессом со стороны государственных органов нужно осуществлять.
Переход к полностью открытого рынка земли целесообразно осуществлять не ранее как через пять лет, — срока, достаточного для того, чтобы фермеры смогли выкупить по фиксированной цене достаточную для ведения хозяйства количество земли за собственные или заемные средства. В течение этого срока не следует рассчитывать на серьезные капиталовложения – все заработанные средства будут направятся именно на выкуп земли. Государственному бюджету тоже не стоит надеяться на дополнительные поступления – они возможны только в результате продажи государственной земли иностранным инвесторам, что сейчас довольно негативно воспринимается обществом.
Какой выбрать сценарий открытия рынка земли, решать народным избранникам и правительству. Однако следует понимать, что простого и популярного решения не будет – земля всегда была сакральной для украинца, и откровенно либертарианская подходы в этом вопросе могут вызвать жесткое сопротивление в украинском обществе.
Автор: Юрий Ганущак, директор Института развития территорий