Нині найефективнішим механізмом управління спільним майном у багатоквартирному будинку є здійснення такого управління за допомогою об'єднання його співвласників ОСББ. Які кроки їм необхідно зробити, щоб зважитися на створення ОСББ, з чим їм доведеться зустрітися ми обговорювали за "круглим столом", який відбувся у Сокальській міській раді з участю міського голови Вадима КОНДРАТЮКА, заступника міського голови Сергія МАРЧУКА, начальника юридичного відділу Христини ЧЕРНЯВСЬКОЇ, провідного інженера житлового фонду МКП "Сокальжитлокомунсервіс" Галини РЕКУС, депутата Сокальської міської ради, члена ініціативної групи по створенню ОСББ у будинку №44 по вул. Героїв УПА Юрія РИЖКА та голову ОСББ по вул. Героїв УПА, 51 Олександра МЕЛЬНИЧУКА.
Христина ЧЕРНЯВСЬКА,
начальник юридичного відділу:
– Порядок створення ОСББ детально описано в Законі України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 29.11.2001 р. № 2866III (далі Закон № 2866). Варто зробити застереження про те, що 14.05.2015 р. до Закону № 2866 внесено зміни, тому, хоча Закон і діє з 2001 року, але з травня 2015 року набрала чинності оновлена процедура створення ОСББ. Проте вона ще недостатньо випробована на практиці.
Cтворення ОСББ включає такі кроки: створення ініціативної групи; формування реєстру співвласників; скликання установчих зборів; підготовка проекту Статуту ОСББ; проведення установчих зборів; проведення письмового опитування (за потреби); державна реєстрація ОСББ. В одному будинку може бути створено тільки одне ОСББ.
Щоб створити ОСББ, на першому етапі формуємо ініціативну групу, мінімальна чисельність якої 3 особи. До її складу мають право ввійти лише власники квартир або нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Основною метою ініціативної групи є скликання установчих зборів, а також підготовча роз'яснювальна робота, підготовка проектів документів для розгляду на установчих зборах, запит у Держреєстр прав та інше. Для цього ініціативна група повинна призначити дату, час і конкретне місце проведення установчих зборів.
Наступним кроком має бути формування ініціативною групою реєстру співвласників. Без наявності даних про всіх співвласників ініціативна група не матиме змоги в законний спосіб організувати проведення установчих зборів.
Роз'яснюємо чому. Поперше, кожен співвласник має право бути повідомленим і брати участь у зборах, тому порушення такого права вже суперечить закону. Подруге, згідно з ч. 9 ст. 6 Закону №2866, рішення про створення ОСББ, як і рішення з інших питань, що розглядаються установчими зборами, буде вважатися прийнятим, якщо за нього проголосувало понад половини загальної кількості всіх співвласників. Саме власників і співвласників!!!
Про дату проведення установчих зборів, ініціативна група зобов'язана проінформувати кожного співвласника не менш, ніж за 14 днів до визначеної дати. Повідомлення має бути оформлено в письмовій формі.
Законом передбачено два способи передання повідомлення співвласнику про установчі збори: вручити "у руки" під розписку, або надіславши поштою (рекомендованим листом).
Порушення процедурної норми щодо повідомлення всіх співвласників може виявитися підставою для судового оскарження державної реєстрації ОСББ.
Ініціативна група повинна чітко розробити порядок денний установчих зборів. Наступним етапом у створенні ОСББ є проведення самих установчих зборів. Збори веде голова, який обирається більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників. На установчих зборах необхідно організувати підрахунок голосів.
Рішення на установчих зборах приймається шляхом поіменного голосування. Кожен співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири чи нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.
Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості всіх співвласників. Рішення оформляється особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування "за" або "проти".
Одночасно з прийняттям рішення про створення ОСББ установчі збори затверджують його статут, але проект цього документа рекомендую підготувати та опрацювати завчасно. Статут у двох примірниках підписуватиме голова установчих зборів або будьяка інша вповноважена зборами особа, підпис на статуті треба завірити нотаріально. Статут ОСББ має відповідати вимогам, передбаченим Законом № 2866. Статут є установчим документом ОСББ. Є перелік даних, які обов`язково мають зазначатися у статуті: назва та місцезнаходження об'єднання; мета створення, завдання та предмет діяльності об'єднання, яке відповідно до закону створюється для забезпечення й захисту прав співвласників і дотримання їхніх обов'язків, належного утримання й використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством і статутними документами.
Статутні органи об'єднання мають повноваження та порядок формування: порядок скликання й проведення загальних зборів; періодичність їх проведення; порядок голосування і прийняття рішень на них; перелік питань, для вирішення яких потрібна кваліфікована більшість голосів; джерела фінансування, порядок використання майна та коштів об'єднання; порядок прийняття кошторису, створення та використання фондів об'єднання, включаючи резервні, а також порядок оплати спільних витрат; перелік питань, які можуть вирішуватися зборами представників; права й обов'язки співвласників; відповідальність за порушення статуту й рішень статутних органів; порядок внесення змін до статуту; підстави й порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) об'єднання та вирішення майнових питань, пов'язаних із цим.
Звертаю вашу увагу на те, що відсутність хоча б однієї з наведених вище умов у статуті може призвести до відмови в державній реєстрації ОСББ.
Моментом, із якого ОСББ вважається створеним, є не прийняття рішення установчими зборами про його створення, а державна реєстрація об'єднання. Тому державна реєстрація юридичної особи останній етап у процедурі створення ОСББ.
Відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб підприємців", для проведення державної реєстрації ОСББ як юридичної особи вповноваженій установчими зборами особі необхідно звернутися до державного реєстратора та уточнити в нього перелік документів, що необхідні для проведення реєстрації.
Колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку, в нашому випадку це КП "Сокальжитлокомунсервіс", після державної реєстрації ОСББ, протягом трьох місяців повинно передати ОСББ примірник технічної й іншої, передбаченої законодавством, документації на будинок, а також документ, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічний паспорт і плани інженерних мереж (якщо такі документи знаходяться на зберіганні в комунального підприємства).
Отже, як бачимо, процес утворення ОСББ не є складним. Основне це бажання створити таке об`єднання. Звичайно, створення ОСББ тягне за собою велику перевагу у наданні якісних послуг, ефективності управління, ефективному плануванні.
Вадим КОНДРАТЮК, міський голова Сокаля:
Нині триває процес створення ОСББ. Тому з ініціативи Сокальської міської ради проводились наради, на яких були відповідні спеціалісти, юристи, представники комунального підприємства, які роз`яснювали мешканцям багатоквартирних будинків, який порядок створення ОСББ. Йшла мова про юридичну та господарську сторони цього процесу. Шкода, що на зустрічі не було багато людей, які незабаром зіткнуться з цією проблемою. Переконаний, що ті ОСББ, які вже створені у Сокалі, мають певний досвід роботи, напрацювання, і від них теж можна було повчитися. Сокальська міська рада підтримує такі об`єднання, готова їм допомогти і хоче залучити до розв`язання спільних господарських проблем міста. Наприклад, я вважаю, з керівників ОСББ, які вже є, і які в майбутньому будуть обрані, варто створити раду, її голова зможе бути присутній на засіданнях виконкому, мати дорадчий голос і орієнтуватися в питаннях, які розглядаються у місті. Знаю, що мешканці будинку №51 вирішили від під`їздів покласти тротуар. При перевиконанні бюджету ми зможемо цьому ОСББ допомогти коштами. Всіх мешканців багатоповерхівок, які вирішили створити ОСББ, скеровую до голови ОСББ будинку №51 по вул. Героїв УПА Олександра Мельничука, щоб він поділився досвідом, розповів, що вдалося вже зробити. Вважаю, що ОСББ це можливість для мешканців багатоквартирних будинків стати справжніми господарями у своєму домі. І вже ті гроші, які вони акумулюють як плату за комунальні послуги, зможуть використовувати на свій розсуд, першочергово на ті напрямки, які найбільш потрібні в цьому будинку.
Галина РЕКУС, куратор по створенню ОСББ •у м. Сокаль, провідний інженер житлового фонду МКП "Сокальжитлокомунсервіс":
Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" спрямований на врегулювання ситуації з надання послуг у багатоквартирних будинках, має забезпечити ефективне управління, утримання та експлуатацію багатоквартирних будинків, сприятиме розвитку ринку надання послуг у житловій сфері. Закон не ліквідовує ЖЕКи, як обслуговуючі компанії, а лише виводить їх у конкурентне середовище. Також Закон в жодному разі не змушує співвласників змінювати ЖЕК на іншу обслуговуючу компанію. Він тільки дає право мешканцям обирати хто і на яких засадах управлятиме їхнім майном. Якщо всіх співвласників будинку задовольняє робота ЖЕКу, як управителя, вони й надалі можуть користуватися його послугами.
Нині в Сокалі вже створено десять ОСББ. Сюди входять як нові будинки, які були здані в експлуатацію, так і колишні кооперативні й ті, які стояли на балансі МКП "Сокальжитлокомунсервіс", а тепер створили ОСББ. Такі об`єднання у нас вже є по вулицях Григоренка, Героїв УПА, Шептицького, Стуса…
Як же співпрацює МКП "Сокальжитлокомунсервіс і ОСББ? Ми уклали з ними угоди про вивіз твердих побутових відходів. Дещо детальніше хочу зупинитися на роботі об`єднання співвласників будинку №51, де головою Олександр Мельничук, який тісно співпрацює з нашим комунальним підприємство, і до нього за досвідом приходять ті, які хочуть створити ОСББ. Пан Олександр дбає за благоустрій будинку, чистоту. Правда, дуже багато залежить і від самих мешканців. Тут є 60 квартир і жителі активні, ініціативні і небайдужі, вболівають за свій дім. Тепер вони є співвласниками підвалів, сходових кліток, покрівлі…
Нині на підставі Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" вже готові створювати ОСББ такі будинки: по вул. Героїв УПА №№44, 27, 41,42 по вул. Шептицького №№111, 149, 151, 153, 155, 155А, по вул. Мишуги №4. У мешканців є чимало запитань. Зокрема, які стосуються створення одного ОСББ на кілька будинків, якщо є спільна прибудинкова територія, спільні комунікації. Закон дозволяє створювати одне ОСББ на декілька будинків. В кожному будинку має бути окрема ініціативна група, і всі вони мають бути об`єднані спільними засадами. Голосування по створенню ОСББ проводиться по кожному будинку зокрема. У нас вже є такий приклад, по вул. Шептицького п`ять будинків хочуть створити одне ОСББ. А юридичну адресу необхідно обговорювати з державним реєстратором або нотаріусом, одну, спільну для всіх будинків. Наприклад, якщо будинок п`ятиквартирний,то у них не буде багато коштів на вирішення своїх проблем. А ще мають йти кошти на мінімальну заробітну плату голові ОСББ. Тоді вони можуть на основі загальних зборів у протоколі вказати, що вирішили утримувати будинок власними силами і мають відповідальну особу, яку уповноважили укладати угоди. Поки що ще не узаконено механізм конкурсу на посаду управителя того чи іншого будинку. Управителем може бути фізична особа або комунальне чи приватне підприємство, які надають послугу з утримання будинків і прибудинкових територій, обслуговування мереж. Цей закон не прийнятий для того, щоб ліквідувати житловокомунальні підприємства, а навпаки, спонукати до створення нових, щоб була здорова конкуренція, а як результат надання якісних послуг. Голова ОСББ необов`язково мусить бути мешканцем того будинку. Якщо мешканці будинку не хочуть реєструватися як юридична особа, і щоб міська рада призначила їм управителя, то можуть обрати варіант самостійного керування будинком. Таке рішення затверджується у протоколі на загальних зборах мешканців і повідомляється про це міську раду. Також є новий порядок зняття будинків з балансу МКП "Житлокомунсервіс".
От мешканці будинку вирішили створити ОСББ, але хвилюються, бо у них є по кілька боржників, які мають великий борг за комунальні послуги, Закон гласить, що всі питання з боржниками потрібно вирішувати у судовому порядку, а ОСББ не відповідає за борги того чи іншої особи. Борги то проблема підприємства, якому вони заборгували. І тоді ці підприємства подають у суд або ж укладають договори реструктуризації боргу, про це повідомляють голів ОСББ.
Олександр МЕЛЬНИЧУК, голова ОСББ будинку №51 по вул. Героїв УПА:
У нашій роботі дуже багато залежить від ініціативної групи, якщо там зібрались активні, небайдужі люди, то й справи підуть добре. Наше ОСББ створене 11 жовтня 2011 року. За цей час змінили труби у підвалах, зробили новий дах, ремонти у під`їздах, встановили вхідні металеві двері з домофонами, і пластикові двері при вході в під`їзди, щоб тепло зберігалося, фасад оновили. У кожному під`їзді є представник, який входить у будинковий комітет. І час від часу, коли назрівають якісь проблеми, які треба вирішити, ми збираємось, обговорюємо це питання і куди найбільш доцільно вкласти кошти. Наші мешканці платять 1 грн. 64 коп. за кв.м площі. З цих грошей оплачуємо загальне освітлення, за домофони. В середньому, наприклад, за 2 кімнату квартиру 117 грн. у місяць. У нас є люди, які можуть наперед усю суму за рік заплатити. Правда, у неї не входить вивезення сміття. Це ще по 8 грн. за людину. Позитивний момент ОСББ є в тому, що всі кошти, які сплачують мешканці на рахунок ОСББ, використовуються лише для потреб нашого будинку.
Юрій РИЖОК, депутат Сокальської міської ради:
У деяких будинках і справді складається така ситуація, що мешканціпенсіонери не хочуть очолювати ОСББ, а молодь немає часу, тоді, очевидно, доцільно найняти управителя.
Стосовно прибудинкової території. Не має поки що чітко зазначених меж. Очевидно, необхідно провести відповідні виміри і кожному будинку чи кільком узаконити територію. ОСББ зможе робити акт на цю землю, і на свій розсуд розпоряджатися нею. Тоді мешканці будинків зможуть зробити біля будинку заїзні кишеньки, дитячі майданчики, клумби, можливо, позбудемось цієї "традиції" садити біля стін дому грядки, де бігають коти, собаки… Це не естетично і не гігієнічно. Звичайно, щоб біля будинку був порядок, і всі були задоволені, рада ОСББ мусить шукати компроміс, щоб дійти до спільної згоди.
Сергій МАРЧУК, заступник міського голови:
Якщо, особливо у веснянолітню пору, пройтися біля деяких багатоповерхівок, то відразу помітно, де активно працює будинковий комітет. Там у під`їздах добротні двері, лавочки пофарбовані, гарні квіткові клумби біля входу у кожен під`їзд. Видно, що люди дбають, щоб на їхній прибудинковій території був порядок. Велику роль у благоустрої прибудинкової території відіграють самі мешканці. Практику роботи прибудинкових комітетів запровадив МКП "Сокальжитлокомунсервіс".
Якщо мешканці багатоквартирних будинків вирішили самостійно витрачати кошти на потреби будинку і створити ОСББ, у цьому їм допоможуть в Сокальській міській раді та МКП "Сокальжитлокомунсервіс".
Оксана ПРОЦЬ
Фото автора.